张德军律师亲办案例
小区道路规划成车位,收益归谁
来源:张德军律师
发布时间:2010-12-25
浏览量:2291

【案件回放】

    李先生于2005年购买了位于甘井子区的一套商品房,开发公司在建设时按照每三户一个车库规划建设。但由于私家车数量的不断增加,现有的车库不能满足业主的需要。2010年5月,该小区物业公司将小区内机动车道的两侧规划成停车位,以每月300元的价格出租。这一举措遭到李先生等近百名业主的强烈反对,认为物业公司占用小区公共道路规划车位,应征求业主意见,并且其收益应该属于全体业主。但物业公司称,作为小区的物业管理企业,其有权规划停车位,且收取的车位费属于物业公司的收益。对于上述争议法律是如何规定的呢?
   律师分析】
     作为小区公共部位的道路的权属归属,依据《物权法》第七十三条的规定,所有权属于全体业主共有(属于城镇公共道路的除外)。因此,本案中物业公司无权私自决定规划车位。物业公司欲将小区道路规划车位用于出租的,应当征得相关业主、业主大会书面同意,并向有关行政主管部门办理审批手续。业主大会就该事项进行表决,依据《物业管理条例》的规定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

     对于物业公司利用小区业主共有的道路规划车位所得收益的使用,《物业管理条例》以及大连市实施《物业管理条例》办法均作出了相应的规定,即扣除必要管理成本后,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

     综上所述,该物业公司无权将小区内道路规划车位用于出租,如果相关业主或业主大会表决不同意上述行为的,物业公司应当对相关道路恢复原状。即便是经过相关业主、业主大会书面同意并经过行政部门审批,其所得收益亦应归业主共有,对于管理成本意外的部分,物业公司无权进行处分。
     需要注意的是,《物权法》对规划内的停车位、车库的归属并没有作出强制性规定,而是由房屋开发商和购房者在合同中进行约定,通过出售、附赠和出租等方式确定车库的所有权和使用权。因此,购房者在签订购房合同时必须注意,如果停车位和车库在房屋出售时已经作为公摊面积分摊到每位业主头上,即已经作为公共配套设施卖给了业主,那么停车位和车库已经归业主共同所有,开发商不得再将车库出售,否则就是严重侵害了小区业主对车库的共有权。这种已纳入公摊面积的车库无法领取销售许可证,也无法办理产权证。

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张德军律师主任律师
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    张德军
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