张德军律师亲办案例
他村村民可否购买本村房屋
来源:张德军律师
发布时间:2010-12-25
浏览量:3187

【案件回放】

    2009年4月,家住庄河某村的小刘与陈某签订了《房屋买卖合同》,购买陈某位于开发区某村的一处民房,经该村委会书面同意后小刘支付了全部房款但是没有过户。2010年8月,陈某提出双方签订的《房屋买卖合同》无效并要求其腾退,理由是小刘不是本村村民以及房屋没过户。 

【律师解析】

    宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的申请,我国实行的是“一户一宅”的政策,即农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。依据《物权法》第152、153条的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第3款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申诉宅基地的,不予批准。同时依据我国“房随地走”的原则,村民取得宅基地使用权(包括其上房屋)后有权依据《物权法》、《土地管理法》等法律的规定进行转让,但是宅基地出卖后,该农村村民将不能在申请宅基地。

     对于宅基地买受人的身份,依据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此,城镇居民不能购买农村的宅基地。但是对于非集体经济组织成员的他村村民是否有权购买宅基地,司法实践中我省对于此类买卖合同效力的确定原则是,如果经房屋所在地农村集体经济组织同意,可以认定合同有效。

    房屋买卖是否办理过户登记并不影响该合同效力,就房屋而言,登记的只能是房屋所有权的变动,而非房屋买卖合同,办理过户登记不是房屋买卖合同的生效要件,未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力,只要房屋买卖合同符合合同的有效要件,合同即有效。

    综上,小刘与陈某签订了《房屋买卖合同》是有效的。但作为此类房屋的使用权人应注意,其有按照批准的用途使用土地的义务,不得擅自改变宅基地用途,如果因法定的事由,确需改变宅基地用途的,即有关当事人须持批准文件,向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。否则宅基地将会被收回。

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张德军律师主任律师
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    张德军
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    主任律师
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